Вторая половина 2025 года вселила в застройщиков сдержанный оптимизм — продажи и активность покупателей заметно выросли. А итоги декабря и вовсе напомнили о прежней жизни. В то же время ожидания от первого полугодия 2026-го у всех достаточно пессимистичные. Рост ожидают во второй половине года и во много связывают со снижением ключевой ставки. Итоги 2025 года и прогнозы на 2026-й обсудили участники круглого стола "Делового Петербурга".
В 2025 году продажи квартир в новостройках Петербурга сократились год к году на 17% — с 42,4 тыс. лотов в 2024 году до 35,1 тыс. лотов в 2025-м, привела данные директор по развитию аналитического центра "Движение.ру" Екатерина Нечаева. В Ленобласти показатели выросли на 5,6% — с 18,7 тыс. лотов в 2024 году до 19,8 тыс. в 2025-м. Пик сделок пришёлся на декабрь.
“
"За 2025 год цена в Петербурге выросла на 10%. В январе 2024 года средняя стоимость квадратного метра в сделках составляла 261,6 тыс. рублей, в декабре 2025-го — 288,4 тыс. рублей, — рассказала Екатерина Нечаева. — В Ленинградской области рост более сдержанный — на 3,7%, со 160,9 тыс. до 166,9 тыс. рублей. Это даже ниже официального уровня инфляции. Ценовую стагнацию в Ленобласти мы наблюдаем второй год".
Стоимость лота за год выросла на 8,3% в Петербурге (с 10,2 млн до 11,1 млн) и на 11% в области (с 6,3 млн до 6,9 млн рублей). Средняя площадь лота в сделках практически не изменилась — в Петербурге это 39,2 м2 (было 39,5 м2), в Ленобласти — 41,8 м2 (было 40,5 м2)".
Петербургские застройщики в 2025 году запустили в строительство на 33% больше площадей относительно 2024 года — почти 1,8 млн м2 ушли в стройку. Доля бизнес-класса – 31%, комфорт снизился до 65%, а типовой класс практически исчезает — 2% запусков. Положительная динамика по запускам и в Ленинградской области — плюс 11%, с 1,3 млн м2 до 1,5 млн м2. Показатель распроданности в обоих субъектах остаётся высоким.
Крупнейшие застройщики Петербурга завершили 2025 год с ростом выручки
“
"Мы прожили очень интересный и насыщенный год. Результаты 2025 года по продажам в РСТИ превысили результаты 2024-го по всем параметрам, а по контрактации стали даже лучше, чем в 2023 году, который стал самым успешным за всю историю компании. По количеству проданных квартир получилось чуть меньше, чем в 2023-м, по стоимости — больше. Рост цен в наших объектах в течение года в среднем составил +13%. И это при том, что у нас было большое количество готовых квартир, по которым рост цен всегда не такой стремительный. Прошлый год для нас был важен и знаменателен также благодаря старту двух новых проектов, по которым цены в течение года выросли на 19%", — рассказала коммерческий директор холдинга РСТИ Екатерина Немченко.
Она подчеркнула, что все новые выведенные в прошлом году застройщиками проекты предлагались значительно дороже (из-за роста себестоимости, включая проектное финансирование) существовавшего на рынке предложения. "Это новая реальность, которую все мы должны принять", — говорит она.
“
"Для ГК КВС это был самый успешный год за 22 года существования компании. Прирост выручки — более 30%. Абсолютный, с нашей точки зрения, прорыв удалось совершить благодаря тому, что мы вовремя вывели в продажу много очередей в наших объектах комплексного освоения территорий, которые были полностью готовы к старту", — поделилась коммерческий директор группы компаний "КВС" Анжелика Альшаева. ГК КВС реализует проекты и в Петербурге, и в Ленобласти. Разница в цене между городом и областью становится всё более существенной. Разрыв будет усугубляться, хотя новые проекты везде выходят по высоким ценам", — отметила Анжелика Альшаева.
На редкость успешным оказался 2025 год и для компании "БФА Девелопмент". "Мы превысили показатели рекордного 2023-го, не говоря уже о 2024-м. На 22% выросла общая выручка от продаж. При этом по площади мы продали всего на 2% больше, чем в 2024 году. То есть в основном прирост обеспечен за счёт роста цен, который в наших объектах составил более 16%. Средний чек превысил 16,4 млн, в 2025 году введён в эксплуатацию и заселён жилой дом бизнес-класса "БФА в Озерках" на 265 квартир на берегу Нижнего Большого Суздальского озера. В продаже последние квартиры и коммерческие помещения, — рассказала руководитель отдела продаж ГК "БФА Девелопмент" Светлана Денисова. — Драйвером рынка сначала было снижение ключевой ставки, а затем — изменение условий по семейной ипотеке".
“
"Для "А101" это также был рекордный год. На момент ввода распроданность по обоим проектам компании в Ленобласти составила 95%. Прирост по продажам год к году — 45%. Также мы успешно вывели два старта продаж в текущих проектах, где собрали большой спрос. Это позволило нам войти топ-10 застройщиков по продажам и занять 8-е место в рейтинге. Если говорить о результатах Ленобласти год к году, то область по отношению к 2024 году приросла по продажам в 2025-м +18%, 742 тыс. м2 против 876 тыс. м2. Фиксируем перетекание спроса из города, которое продолжится и дальше. Область пока остаётся недооценённой, разрыв в цене с городом в среднем 60% при сопоставимом качестве продукта. В предложении занимает уже 42%, средняя площадь лота выше, чем в городе, и составила в 2025 году 41,5 м2, в 2024 году было 39,8 м2", — выступила коммерческий директор ГК "А101" в Санкт-Петербурге Мария Орлова.
Она отметила, что пессимистичные сценарии развития рынка не реализовались — отрасль выстояла, показав свою зрелость. "Конечно, льготные ипотеки, особенно под занавес года, разогнали ажиотажный спрос, но для IV квартала это было ожидаемо. Также вышло дополнительное поручение президента проработать до 1 июня новые условия по семейной ипотеке. Их — дифференциацию по количеству детей и возможную региональную привязку — следовательно, летом может ожидать очередное ужесточение. Значит, к этой дате будет приурочен следующий спринт рынка», — отметила Мария Орлова.
"Если резюмировать 2025 год — ожидания и прогнозы в начале года были выше, но мы продали в отличных объёмах, учитывая конъюнктуру рынка. Поскольку мы работаем в сегменте, где доля семейной ипотеки достаточно велика, нас порадовали результаты ноября, декабря и начала 2026 года", — рассказал руководитель продаж кластера Запад группы "Самолет" Марат Биктяков.
“
"Основные тренды по итогам 2025 года достаточно устойчивые и понятные: немножко снизился спрос, цены выросли (по нашим проектам за год в среднем на 15%). Доля ипотечных сделок снизилась с 70 до 50%. Около 90% от этой ипотеки занимает семейная, — рассказал коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов. — Для нашей компании год прошёл под знаком роста. Рынок укрупняется, количество проектов и объёмы продаж у ключевых игроков растут, при этом в целом по рынку они снижаются. Так, мы запустили в 2025 году три новых проекта, в том числе благодаря этому вошли в тройку крупнейших застройщиков по объёму текущего строительства. А также заняли 1-е место в 2025 году по объёму вывода на рынок жилой недвижимости бизнес-класса. Общая выручка по заключённым сделкам выросла на 30% относительно 2024 года и составила 29 млрд рублей".
"Один из трендов, который мы видим, — всё большая зависимость продаж от степени готовности. Как только на объекте начинают монтировать, например, фасад — появляется дополнительный интерес. По нашему городскому проекту рост объёма продаж составил за год 21%, чек вырос, продажи идут стабильно. По областному рост продаж очень большой, но это скорее связано с эффектом низкой базы. Как и следует из статистики, область выросла по цене мало", — сообщил генеральный директор ООО "Сити Солюшн" Василий Тимофеев.
“
"Проект нашей компании, с которым мы вышли в марте 2025 года, — в тренде рынка. Нам удалось успешно стартовать, хотя на город в тот момент было всего около 3 тыс. ДДУ, и по итогам года мы вышли на распроданность на уровне 40%. При сроке ввода через полтора года это позволяет нам чувствовать себя достаточно уверенно и планировать вывод на рынок нового проекта. У нас были переходы с рассрочки на ипотеку для тех, кто хотел успеть воспользоваться программой по прежним условиям, но в нашем сегменте со средним чеком 18-20 млн рублей зависимость от семейной ипотеки не столь существенна", — рассказал коммерческий директор ГК "Вертикаль" Роман Корнышев.
"Мы в прошлом году также стартовали со своим первым проектом. Год закончили невероятно успешно, ощутив на себе, что рынку не хватает хороших объектов. Продажи прокачала "семейка" — многие клиенты хотели вписаться в ожидающую изменений программу, даже по квартирам с высокими чеками. Но и сейчас спрос остаётся высоким, идёт бронирование, подписываются сделки. Ещё в январе догоняют остатки декабря с точки зрения результатов. В этом году мы бы хотели запустить новый проект и плотно над этим работаем", — поделился генеральный директор STAVNI Александр Свинолобов.
“
"Мы вывели в продажу рекордное количество объектов — семь, увеличив портфель в два с лишним раза. Это и комфорт-класс, и бизнес-, и элита — в совокупности 129 тыс. м2 жилья. Серьёзная цифра и для нас, и для рынка. Мы довольны стартами в проектах всех классов», — рассказал вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин. Он отметил, что стоимость жилья в бизнес-классе в последние годы заметно выросла и сегодня составляет порядка 550 тыс. рублей/м2. "Жить в центре Петербурга и в локациях близко к центру становится действительно дорого. Это привилегия и отдельная ценность для клиентов, за которую они готовы платить", — добавил Дмитрий Фалкин.
Прогнозы по рынку новостроек Петербурга на 2026 год
Январь 2026 года показал бОльшую, чем обычно, активность. Многие покупатели пытались успеть оформить сделку по семейной ипотеке по старым правилам — с 1 февраля условия по ней ужесточились. Хотя в январе получить кредит стало сложнее, компенсации банкам снизились и пр., застройщики закончили месяц с хорошим результатом.
"На итогах февраля неизбежно скажутся наступившие изменения по семейной ипотеке. Хорошо, если мы вернёмся к ноябрьским или сентябрьским показателям. По нашим оценкам, рынок потеряет не менее 20% сделок, пока не адаптируется к новым реалиям. Рассчитываем, что по мере снижения ключевой ставки активность будет нарастать. Общий оптимизм остаётся высоким. Для частных инвесторов строящееся жильё остаётся наиболее привлекательным активом. Тем более что у людей сформированы высокие ожидания по росту его стоимости", — считает Светлана Денисова.
“
"Ужесточение условий семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года неизбежно приведёт к снижению спроса на новостройки. В дальнейшем спрос будет постепенно адаптироваться за счёт перехода части покупателей на рыночную ипотеку по мере снижения ипотечных ставок. Для устойчивого восстановления спроса ключевая ставка должна находиться на уровне не выше 11-12%. Считаю, что со снижением ключевой ставки откроются два ключевых канала. Первый — доступная ипотека и работа с банками с точки зрения новых финансовых программ, комбо-ипотек, ставок и т. д., комфортных для клиента. Второй — депозиты, держатели которых будут выходить постепенно с снижением ключевой ставки на рынок недвижимости. Мы анализируем это и ориентируемся на этих клиентов", — говорит Марат Биктяков.
Допустимая для рынка ключевая ставка — до 12-13%, считает Мария Орлова. "Рабочая" ставка для бизнеса 9-10%, тогда стоимость денег будет на уровне до 12%, что приведёт к существенному оживлению. Мария Орлова прогнозирует, что на таких условиях к идее покупки своего жилья вернётся "несемейная» аудитория, которая пока что откладывает сделки из-за дороговизны кредитов. "Что касается прогнозов на ближайшие месяц, то мы, конечно, "заплатим" за высокие результаты декабря и января, когда мы "выгребли" весь спрос с весны. Март и апрель будут очень непростыми. Но мы справимся и в этот раз", — уверена она.
“
"В целом ситуация на рынке вполне жизнеспособная, что связано в том числе с ограничением ликвидного предложения. Есть клиенты, есть сделки. Люди готовы покупать квартиры по цене, сформировавшейся в 2025 году. Хорошо работает рассрочка — у нас наиболее популярен вариант с четырьмя платежами по 25% (первый платёж; с интервалом в 10-12 месяцев — второй и третий платежи; четвёртый привязан к сдаче объекта). С таким предложением клиенту практически невозможно "проиграть". В высоком классе мы не ожидаем весеннего спада продаж, в апреле в крупных компания будут выплаты годовых бонусов, которые часто тратят на покупку недвижимости», — рассказал Дмитрий Фалкин. По его мнению, даже при ставке 12% серьёзного роста рынка ожидать не стоит, ведь потенциальным покупателям в сегментах "стандарт" и "комфорт" всё равно будет выгоднее арендовать, а не покупать жильё. "Ситуация на рынке аренды является существенным фактором, который нельзя недооценивать. Его тенденции влияют на рынок новостроек и пока что не способствуют росту продаж", — говорит он.
"Величина ежемесячной платы — важная характеристика при принятии решения о покупке, но существенным является и срок договора. Как только он снижается до 15-20 лет, всё начинает работать по-другому", — дополнил Александр Свинолобов. Также он напомнил, что обеспеченность населения м2 жилья в Петербурге остаётся на невысоком уровне. Это позволяет рассчитывать на стабильный спрос. А нехватка предложения позволит застройщикам чувствовать себя достаточно уверенно. "Согласно статистике, в Петербурге выданы разрешения на строительство примерно 7 млн м2 жилья. Для такого города запас невелик", — говорит Александр Свинолобов.
“
"Общий прогноз — год будет достаточно успешным и хорошим по всем показателям, хотя нас ожидает спад в феврале и марте. Сейчас трудно сказать, с чем конкретно будет связано восстановление, но оно точно будет, — уверена Екатерина Немченко. — Есть очень простые составляющие успеха на нашем рынке: надёжность застройщика и его опыт, продукт и беспрестанная работа над ним, а также финансовые инструменты".
На рынке есть спрос на квартиры с отделкой и меблировкой
Помимо субсидируемых программ и рассрочек к инструментам застройщики относят возможность включать в стоимость кредита отделку и даже меблировку. «Это также инструмент сервиса, который позволяет застройщику упаковать продукт. И он крайне востребован как теми, кто покупает квартиру в инвестиционных целях и заинтересован в ускорении всех процессов, так и теми, кто приобретает жильё для собственного проживания. Сегодня российские мебельные производства работают со всеми ценовыми сегментами и могут "закрывать" любые объёмы, выполняя заказы не только по жилым площадям, так и по местам общего пользования», — отметила директор по развитию мебельной фабрики "АЛГАИР" Надежда Никифорова.
"Мы сейчас рассматриваем возможность предложения готовых квартир. Люди не хотят ждать или жить "на стройке". Те, кто проходили ремонты, знают, как это сложно, и не хотят повторять этот опыт", — подтвердил Александр Свинолобов. "Покупателями в бизнес-классе востребована отделка. Сейчас у застройщиков настолько продуманные планировки и хороший выбор материалов, что нет необходимости заниматься этими вещами самостоятельно. А на объектах попроще люди не готовы платить дополнительные деньги", — говорит Анжелика Альшаева. "У клиента в нашем сегменте сохраняется запрос на готовую квартиру. Отделка и меблировка для покупателей привлекательны тем, что их можно "упаковать" в договор, взятый в том числе по семейной ипотеке", — возразил Марат Биктяков.
Рассрочки и вторичка поддержат рынок новостроек
“
"Мы на 2026 год заложили показатели, аналогичные 2025-му. Считаем, что доля стандартной ипотеки вырастет, особенно со второго полугодия, а доля семейной ипотеки останется на текущем уровне. Осенью и в декабре мы убрали из предложения рассрочки, в январе их также не было, а с февраля нами был запущен ряд очень интересных программ. Также на данный момент у нас активно работает программа trade-in, с которой проходит порядка 15% от общего числа сделок", — сообщила Анжелика Альшаева.
"В декабре в Петербурге было зарегистрировано 12 тыс. переходов прав собственности на вторичном рынке. Допустим, на каждую квартиру приходилось два собственника — значит, проданных квартир около 6 тыс. Это невероятный показатель в условиях отсутствия для вторички льготных программ. Если живёт вторичный рынок, значит, живут и новостройки. При снижения ключевой ставки и появлении доступной ипотеки он станет тем самым драйвером, который поддержит отрасль", — дополнил Роман Корнышев.
"Делать прогнозы на 2026 год на основании корректировки программы семейной ипотеки достаточно сложно. Казалось бы, волна сделок на фоне новостей об изменениях программ каждый раз должна становиться меньше. Тем не менее в декабре 2025 года было продано такое же количество квартир, как и перед отменой общей льготной ипотеки в 2024-м, — резюмировал Сергей Софронов. — В целом наступивший 2026 год пройдёт достаточно ровно, без особых колебаний. Ключевая ставка будет постепенно снижаться, условия по семейной ипотеке будут ужесточаться, а стандартные ипотечные программы, как и программы субсидирования ставок, станут использоваться всё чаще. Глобально не вижу поводов для пессимизма. 2026-й пройдём на тех же значениях, что и 2025-й. Может быть, чуть больше, но точно не меньше".
“
Прошедший год мы оцениваем позитивно. Нам удалось реализовать 30% от выведенного пула недвижимости – совокупный объем продаж составил около 14 тыс. м2. Основной объём сделок пришёлся на ипотеку – свыше 70%, остальная часть распределилась между программами рассрочки и покупками за собственные средства.
Корректировка параметров семейной ипотеки, безусловно, окажет краткосрочный "шоковый" эффект — в феврале рынок может столкнуться с заметным охлаждением. Однако уже в марте-апреле мы ожидаем постепенную стабилизацию: покупатели адаптируются к новым условиям, возможное снижение ключевой ставки приведет к коррекции рыночных ипотечных ставок, а часть спроса перераспределится в пользу более гибких инструментов — прежде всего длительных рассрочек.
Дополнительную поддержку рынку окажут программы рассрочек от застройщиков, а также фактор ограниченного предложения. В целом, наши ожидания по 2026 году остаются позитивными.
Марина Потепкина
Директор по продажам компании "Город-спутник "Южный"
“
В 2025 году рынок элитной недвижимости Петербурга поставил очередной антирекорд по объему предложения: экспозиция элитных квартир достигла исторического минимума. По данным NF Group, на конец года в продаже находилось менее 500 лотов (490 квартир и апартаментов).
При этом реальный объем предложения в верхнем сегменте элитной недвижимости, если исключать проекты премиум-класса, еще ниже.
Ключевой причиной сокращения предложения остается дефицит качественных участков под застройку в традиционных элитных локациях. В частности, Крестовский остров фактически исчерпал свой потенциал: в 2026 году наша компания завершает здесь строительство последнего элитного проекта — дома "Аструм".
На фоне сохраняющегося дефицита предложения в 2026 году цены в элитном сегменте продолжат рост. По нашим оценкам, к концу года возможен прирост до 20% — даже с учетом выхода на рынок новых, ранее анонсированных элитных проектов.
Артём Медведев
Операционный директор "Аструм"
